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13 de Novembro de 2018

10 cuidados jurídicos na compra de imóveis em construção

O 8º é o que mais confunde (e engana) os compradores.

Dyego de Freitas, Advogado
Publicado por Dyego de Freitas
há 2 anos

10 cuidados jurdicos na compra de imveis em construo

Com o reaquecimento do mercado imobiliário que estamos vendo pouco a pouco no país é importante nos lembrarmos de alguns cuidados jurídicos na compra de imóveis em construção.

A compra de um imóvel, por si só, já deve ser cercada de cuidados especiais, porém, quando se compra um imóvel de uma incorporadora e que ainda vai demorar alguns meses – ou anos – para ficar pronto, precisamos abrir os olhos para alguns detalhes em particular.

Com a ajuda da obra do mestre Luiz Antonio Scavone Junior [1], elencamos aqui nesta matéria 10 tópicos com cautelas especiais para este tipo de compra, que valem a pena serem conferidos.

Vamos a eles:

  1. Verificar a experiência e idoneidade da incorporadora. Parece meio óbvia esta dica, porém muitos problemas poderiam ser evitados com uma simples extração de certidões, ou uma pesquisa nos sites dos tribunais. Verificar também as outras obras que ela realizou e as opiniões dos compradores está cada dia mais fácil em razão das redes sociais e outros meios digitais.
  2. Evite assinar sem ler. Uma outra dica é evitar assinar o contrato de compra e venda (ou qualquer outro documento) direto no stand de vendas, antes de ser auxiliado por um advogado especializado. Se não for possível contratar um advogado, ao menos faça uma leitura cuidadora e conteste sem medo o que achar que está errado.
  3. Medir a obra. Dependendo do estágio da obra, um bom cuidado é medir o imóvel porque é mais comum do que se pensa a planta apresentar uma medida e o imóvel apresentar outra. Fique atento com isso porque após o contrato assinado provavelmente você terá que entrar na Justiça para reaver essa “diferença”.
  4. Ler a convenção de condomínio. Esta dica é muito importante na medida em que muitas incorporadoras incluem nas convenções alguns direitos que, mesmo após concluída a obra, ainda irão influenciar a vida dos proprietários. É o caso da exploração da publicidade da fachada, ou a prioridade na indicação do síndico, ou a possibilidade de fixar escritório no condomínio ou ainda stand de vendas por tempo indeterminado. Tudo isso pode ser evitado com uma leitura atenta da convenção.
  5. Conferir se a incorporadora é proprietária do terreno onde está sendo edificada a obra. Esta cautela é necessária pois qualquer gravame que constar na matrícula do imóvel irá impactar a construção e, por consequência, o bolso dos compradores. Portanto é necessária a análise da cópia da matrícula.
  6. Constatar se a incorporação foi registrada. É importante confirmar o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do terreno, por respeito à Lei 4.591/64. Caso contrário a empresa estará desrespeitando a lei.
  7. Somar o total a ser pago. Analisar somente o valor da parcela é uma ingenuidade financeira muito comum. Verifique sempre o total a ser gasto e fique atento com a ilegalidade da aplicação da tabela Price, que muitas vezes é utilizada para as parcelas após a entrega das chaves aumentando extraordinariamente o valor do imóvel.
  8. Conferir a forma de reajuste das parcelas. Alguns índices internos de reajuste (como o CUB, SINDUSCON, ICC/FGV entre outros) possuem uma alta no mês de reajuste dos salários dos empregados da construção civil que não podem ser repassados ao comprador do imóvel. Mesmo quando se tratar de outros índices (como o INCC) muitas vezes o reajuste é feito ilegalmente, como por exemplo, no caso de reajuste mensal em contratos menores de 36 meses (art. 46 da Lei 10.931/04).
  9. Não se deixar levar apenas pela publicidade. Se para a sua compra se aplicar o Código de Defesa do Consumidor qualquer publicidade do empreendimento vinculará a incorporadora (folhetos, e-mails, sites etc), porém, ainda assim, a força vinculante maior está no contrato, portanto, não confie apenas na publicidade, analise detidamente o contrato, de preferência com a ajuda de um advogado especializado.
  10. Verificar se existem “acessórios”. É importante também analisar se o valor do imóvel no contrato corresponde ao imóvel “completo”. Existem contratos em que o piso, alguns equipamentos, elevadores etc., são cobrados à parte e não constam do memorial descritivo. Pergunte ao corretor sobre estes detalhes para não ter que pagar a mais por estes “acessórios” tão importantes.

Por tudo isso que foi dito, percebe-se que é extremamente recomendada a atuação de um advogado especialista em direito imobiliário na assessoria para a compra de qualquer imóvel. Até porque o investimento é muito grande e o prejuízo posterior pode ser maior ainda.

Gostaram das dicas? Fica aqui então o convite para, na semana que vem, acompanharem a próxima matéria, que trará mais 10 dicas diferentes (e importantes) para a compra de imóveis na planta.

Obrigado pela leitura e até a próxima!

Bibliografia:

[1] Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática – 9ª ed.- ver., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015

4 Comentários

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"Ler a convecção de condomínio". ocorre que, no caso de imóvel "na planta", a convenção pode não existir. Certa vez adquiri um imóvel cuja convenção foi registrada pela Incorporadora, usando os poderes que constaram da promessa de compra e venda, dois meses antes de entregar o empreendimento, de modo que, quando a assembleia de instalação do condomínio foi convocada, a escritura já se encontrava registrada no cartório de registro de imóveis dando os poderes ao incorporador que ele entendeu por bem inserir. Como evitar esse problema? Eu não conheço uma só incorporadora que submeta a a minuta da convenção aos futuros proprietários ANTES DO REGISTRO. continuar lendo

Obrigado pelo comentário Paulo!

Ótima questão.

Por mais que se trate de um contrato de adesão, cujas cláusulas sempre vem prontas, é essencial que se estude o contrato ao menos para se preparar para eventuais situações como essa.

Uma saída para esse problema seria notificar previamente a incorporadora a respeito do de seu direito, como promissário comprador, de consultar a minuta de convenção antes de sua submissão ao registro.
Se tal demanda for negada é possível suscitar judicialmente a nulidade do registro em razão da supressão dos direitos do consumidor.
Alternativamente, poderia-se até pleitear uma medida judicial para que, a despeito do contrato dizer que a incorporadora irá registrar a convenção, em razão da relação de consumo e da forma adesiva do contrato, a incorporadora submeta a minuta aos promitentes compradores também antes do registro.
Se for tarde demais e somente se perceber essa "jogada" da incorporadora após a entrega das chaves, é possível convocar a qualquer tempo uma assembleia extraordinária nos termos do Código Civil (com assinatura de 1/4 dos condôminos na convocação) e, por 2/3 dos votos alterar a convenção.

Se eu entendi a pergunta espero ter ajudado.

Abraços!! continuar lendo

Parabéns, Dyego! Muito útil para qualquer pessoa. Se todos fizessem isso, tanto os compradores como as próprias incorporadoras se beneficiariam. Afinal, muitas quebram porque o cliente não consegue pagar as prestações e não consegue porque foi enganado na compra. continuar lendo

Exatamente Marlene!

As vezes alguns cuidados podem fazer grande diferença.

Obrigado pelo comentário!

Abraços!! continuar lendo