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11 de Dezembro de 2017

+10 cuidados jurídicos na compra de imóveis em construção

A 6ª é que precisa de mais atenção! (e tem Dica Bônus)

Dyego de Freitas, Advogado
Publicado por Dyego de Freitas
ano passado

10 cuidados jurdicos na compra de imveis em construo

Como prometido, trago agora mais 10 cuidados jurídicos na compra de imóveis em construção.

Nas semanas anteriores publicamos esta matéria (link) em que tratamos de 10 precauções que poderiam ser tomadas para diminuir o risco de comprar um imóvel na planta. Esta semana, ainda baseados na obra do Professor Luiz Antonio Scavone Junior, completamos os 20 cuidados que podem fazer a diferença na hora de realizar esse sonho (ou investimento).

Segue abaixo:

1) Observar os prazos de entrega e de carência. Os prazos devem estar bem especificados no contrato e qualquer desrespeito a eles deve ser notificado, visando a possível resolução do contrato com a devolução parcial das parcelas pagas e/ou a indenização por perdas e danos;

2) Cuidado com a multa por atraso. A multa por atraso de pagamento das parcelas não pode exceder a 2%. Quanto à multa por descumprimento total do contrato (no caso do comprador desistir da compra), esta tende a ser muito gravosa para o adquirente, tenho muitas vezes que ser discutida em juízo, à luz do que diz o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (ou o art. 413 do Código Civil).

3) Examinar se o imóvel está hipotecado. Apesar da proibição da venda de imóvel hipotecado (Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico) ainda há discussão sobre a legalidade ou não desta venda. De fato é comum que a incorporadora hipoteque o terreno à instituição bancária para garantir o pagamento da dívida que fez para executar a própria obra. Se o imóvel estiver hipotecado é necessário que se analise com cuidado como se dará a liberação, sempre sabendo que ainda haverá o risco.

4) Saber quem arcará com as custas de ligação dos serviços essenciais. Muitos contratos preveem que as ligações de água, esgoto e energia por exemplo se darão por conta do adquirente. Fique de olho.

5) Transferência de direitos e obrigações. Verificar se há a possibilidade de transferir os direitos e obrigações do contrato para terceiros pois em muitos casos é cobrado um valor à parte para isso.

6) Se atentar para a data e a forma da transferência da posse. É importante saber esta data em razão da responsabilidade em pagar os tributos e condomínios do imóvel, que passa a ser do comprador após ele receber – física ou juridicamente – a posse. Normalmente a transferência da posse é feita após a liberação do financiamento ou da outorga do “habite-se” e é ilegal a incorporadora obrigar o comprador ao pagamento dos condomínios sem entregar-lhe a posse.

7) Responsabilidade pela obtenção de eventual financiamento. As incorporadoras muitas vezes cobram multas e juros dos adquirentes quando estes não conseguem o financiamento. As vezes até se negam a entregar as chaves caso não seja paga esta “parcela” do pagamento. O fato é que, como não entregaram as chaves (ausente a posse), têm obrigatoriamente que arcar com as despesas de condomínio.

8) Registrar o contrato no Registro de Imóveis. Finalizada a compra, é imprescindível que o contrato seja registrado o mais rápido possível, visando que este valha contra terceiros e garantindo o direito do comprador.

9) Exigir que, com o término da obra, seja finalizada a instituição formal do condomínio para que se consiga a matrícula regular da unidade imobiliária. Para tanto é necessária a especificação do condomínio (com a fração ideal de cada unidade), a minuta da convenção, certidão de recolhimento dos tributos da obra (ISS, INSS) e auto de conclusão (“habite-se”). Somente após a entrega destes documentos no Cartório de Registro de Imóveis é que estará realmente instituído o condomínio. O não pagamento dos tributos pela construtora certamente gerará prejuízo aos compradores.

10) Faça uma vistoria. Se você puder, é importante contratar um engenheiro ou arquiteto independente para realizar uma vistoria antes (ou logo após) de receber o imóvel. Esses profissionais vão verificar imediatamente eventuais erros de construção, metragem, qualidade que, para nós, são invisíveis a olho nu. Com o memorial descritivo e a planta do imóvel ele será capaz de encontrar eventuais desconformidades que devem ser reclamadas o quanto antes, pois o prazo para algumas reclamações é curto (sobre defeitos na obra, veja esta matéria - link).


*Dica Bônus*

Nunca é demais lembrar que todos estes procedimentos devem ser acompanhados por um advogado especialista em direito imobiliário, que, com toda certeza, será capaz de lhe passar essas e outras dicas que farão sua dor de cabeça diminuir significativamente na compra de um imóvel.


Pois bem. Gostaram das dicas? Não deixem de ver então a 1ª matéria com as outras 10 dicas, ok? (link da matéria)

Comentem e compartilhem esta matéria. Obrigado!

6 Comentários

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Excelente texto ! Quem me dera ter lido ANTES de comprar o apartamento da Tecnisa Flex Sacomã ! Fui iludido pelas fotos que constam no site https://www.tecnisa.com.br/imoveis/sp/sao-paulo/apartamentos/flex-sacoma/galeria/235/decorados e no catálogo impresso, de apartamentos decorados com ar condicionado nos quartos e salas, tal qual os em exposição nos stands de vendas, mas, qual a desagradável surpresa ao receber um cartão de memória junto com a entrega das chaves, com um Manual do Proprietário que proibe a instalação de ar condicionado ! Ou seja, propaganda enganosa ! E outras cláusulas abusivas, como a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves. E o apartamento estava hipotecado, razão pela qual demoraram para liberar o mesmo e devido a esta demora ocorreu um aumento absurdo de R$ 15.000 entre Março e Julho ! Socorro ! Tecnisa nunca mais ! continuar lendo

Pois é, Senhor Makoto...

Por um lado fico feliz em poder informar, por outro fico triste por chegar "atrasado" para o senhor...

Mas nunca deixe de buscar seu direito, certamente um profissional sério vai saber orientá-lo quanto à melhor maneira de reparar eventual dano que o senhor tenha sofrido.

Abraços e obrigado pela leitura e comentário!! continuar lendo

Excelente informações e importantes, acho que deveria acrescentar, de quem a responsabilidade de pagar as taxas no dia do sinal do compromisso de compra e venda, ou seja SATI e CORRETAGENS. Hoje Construtoras, inclusive a citada TECNISA, desconta do saldo devedor dos clientes tais taxas, é só pesquisar tantas ações que eles e Imobiliárias perdem na Justiça. continuar lendo

Parabéns Dr Dyego, magnífico texto e auto explicativo! Sim concordo, sempre se aconselhar antes com um bom advogado é primordial. Outra sugestão é solicitar cláusula contratual de Mediação e Conciliação extra judicial. Grato por compartilhar. Abraço a todos.

Serviços Jurídicos Forenses - JEC (autônomo)
Mediador Judicial Cível TJ/RS CNJ (em qualificação) continuar lendo

Obrigado Edison...

Fico feliz pelo seu comentário.

Muito bem colocada a sua sugestão da cláusula Med/Arb. Certamente que as práticas alternativas/adequadas de solução de conflitos devem ser estimuladas.

Contudo, é importante destacar que, atualmente, muitas construtoras têm colocado cláusula arbitral nos contratos com fins escusos. Vou explicar. Quando um contrato dá algum problema e o comprador vai à Justiça elas tentam emplacar no Poder Judiciário a obrigatoriedade da arbitragem, atrasando assim o processo (que, em tese, teria que ser desaforado e remetido para uma câmara arbitral). Desta forma, quem compra um imóvel tem que ficar atento a respeito destas cláusulas e já rebater na inicial a respeito da sua "não obrigatoriedade", em razão de se tratar de relação de consumo (o consumidor não é obrigado a aceitar cláusula que impõe a arbitragem, principalmente em contratos de adesão), mas isso é matéria para um novo texto...kkk

Obrigado por levantar o assunto!!

Abraços!! continuar lendo

Revisionais em financiamentos para negociações, veículos, imóveis, inclusive (PMCMV) (minha casa, minha vida), renegociação de dívidas junto a agentes financeiros, etc. A revisional comumente é conhecida como “juros abusivos”, mas nem sempre são os juros o vilão, e sim outras cobranças impostas pelos agentes financeiros que acabam refletindo no financiamento. Elaboro laudos e pareceres para negociação judicial ou extrajudicial. (Negocie, lembre-se todos temos direitos) Orçamento sem compromisso, repassem para amigos www.aldconsultoria.com.br lá encontrará campo para consulta on line, ou envie um e-mail – atendimento@aldconsultoria.com.br – terei o maior prazer de lhe responder. continuar lendo